Kopers van een huis kopen het vaak met hun hart. Je moet tenslotte wel een beetje verliefd worden op een huis, waar je ten slotte van plan bent een aantal jaren met je gezin te gaan wonen. Maar als je vervolgens na enige tijd wonen allerlei gebreken aan je net verworven paleisje ontdekt, bekoelt de liefde vaak enigszins en rijst de vraag of er toch nog iets te halen valt bij de verkoper, die dat éne gebrek toch had moeten kennen?
Maar wanneer kun je de verkoper met enige kans op succes voor gebreken aan de gekochte woning aansprakelijk stellen? De meeste mensen zullen antwoorden: ‘bij verborgen gebreken’ en dat antwoord is niet eens zo gek. Maar het is slechts een deel van het (genuanceerde) antwoord. En wat zijn verborgen gebreken nu eigenlijk?
NVM model koopovereenkomst
De NVM modelovereenkomst zegt daar wel wat over, maar voor dat onderwerp besproken wordt, is het goed om te weten wat er over koop in de wet staat.
De wet is van regelend recht: artikel 7:17 BW
In artikel 7:17 BW staat dat een gekochte zaak de eigenschappen voor normaal gebruik moet bezitten en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Kortom, de normale verwachtingen die je als koper van een huis daarbij mag hebben. Dat is natuurlijk wel erg algemeen.
NVM model koopovereenkomst vult artikel 7:17 BW nader in
Echter, artikel 7:17 BW is van regelend recht en daar kan dus een andere invulling aan gegeven worden. In de praktijk gebeurt dat veelvuldig, doordat makelaars aan de verkoper en koper een model koop/verkoopovereenkomst voorleggen. In de praktijk blijkt dat meestal de NVM model koopovereenkomst te zijn. Dat model bevat twee relevante standaard artikelen, die als volgt luiden.
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Artikel 6.1: alle gebreken voor risico koper: artikel 6.3 nuancering daarop
De hoofdregel van artikel 6.1 (in de oude modellen artikel 5.1), is dus dat ALLE gebreken voor rekening en risico komen van de koper, niet alleen de zichtbare gebreken, maar ook de onzichtbare. Dus op grond van artikel 6.1 heeft de koper geen enkele aanspraak meer op de verkoper, óók niet voor verborgen gebreken.
Dat gaat wel erg ver en daarom is er in artikel 6.3 een nuancering gekomen, namelijk dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, waarbij dan meestal geldt, normaal gebruik als WOONHUIS. Het model laat hier partijen vrij om ‘woonboerderij’, ‘recreatiewoning’ of een andere omschrijving te gebruiken, waar de geschiktheid dan voor moet gelden.
Wanneer een woning voor normaal gebruik ongeschikt wordt geacht is soms lastig te beoordelen. Over het algemeen vallen onveilige situaties en/of instortingsgevaar daar wel onder, maar het hangt ook af van de ernst van het gebrek en de onmogelijkheid om daar eenvoudig en goedkoop herstel voor te verkrijgen. Ook een niet te gebruiken badkamer kán een probleem opleveren.
Bij artikel 6.3 situatie wetenschap van de verkoper niet relevant
Het artikel wordt door lagere rechters uitgelegd als een geschiktheidsgarantie. Als blijkt dat een woning door een gebrek niet geschikt is voornormaal gebruik, hoeft de koper geen wetenschap van die ongeschiktheid bij de verkoper te bewijzen. Het enkele feit dát de woning ongeschikt is, levert wanprestatie van de verkoper op.
Echter, volgens artikel 6.1 (destijds artikel 5.1) geldt de garantie niet bij de volgende situaties. De koper kende het probleem voorafgaande de koop, of hàd dit probleem kunnen kennen, bijvoorbeeld door nader bouwkundig onderzoek. Echter, een bouwkundig onderzoek voorafgaand de koop pleegt zelden verbrekend te zijn. Over het algemeen vindt een verkoper het niet leuk dat er in zijn woning geboord wordt, waarna bij constatering van een probleem, de potentiële koper afhaakt en de verkoper met de gevolgen laat zitten.
Verkoper kende het gebrek: geen beroep op artikel 6.1!
Maar in situaties waar de koper achteraf kan aantonen dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koop kennis had van een gebrek en het gebrek niet direct kenbaar was voor de koper, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beroep van de verkoper op artikel 6.1 (of een gedeelte van artikel 6.3) ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ kan zijn. Er wordt dan als het ware een streep wordt gezet door de aansprakelijkheidsbeperking die artikel 6.1 inhoudt gezet, waarna er weer wordt teruggevallen op artikel 7:17 BW. De verkoper kan dan aansprakelijk worden gehouden.
Ouderdomsclausule kán artikel 6.3 opzij zetten
Om de problematiek van artikel 6.1 en 6.3 te voorkomen, wordt er tegenwoordig vaak een zogenaamde ouderdomsclausule toegevoegd. Met deze bepaling wordt getracht ouderdomsgebreken van de definitie van ‘normaal gebruik’ uit te sluiten, waardoor de verkoper toch niet aansprakelijk is als dit ouderdomsgebrek aan normaal gebruik in de weg staat.
Echter, niet alle gebreken kunnen ‘weg gecontracteerd’ worden door een ouderdomsclausule, zo blijkt uit een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2016, waarin door temperatuurverschillen knallende veroorzakende dakpannen, die de kopers uit hun slaap hielden, voor een probleem zorgden. Omdat het hof oordeelde dat dit gebrek geen relatie had met de ouderdom van de woning, ging het beroep op de ouderdomsclausule niet op werden de verkopers aansprakelijk geacht.
Conclusie:
Het is beter gebreken die je als verkoper kent uitdrukkelijk vooraf aan de koper te melden in de verkoopbrochure/informatieformulier. Ken je het gebrek, dan moet je het in principe melden, tenzij je in alle redelijkheid mocht denken dat het probleem opgelost was. Voor ernstige gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan kun je de aansprakelijkheid uitsluiten, mits de clausule daarvoor goed geformuleerd is. Met een ouderdomsclausule contracteer je geen aansprakelijkheid weg voor gebreken die niets met ouderdom van de verkochte woning te maken hebben.
